Bruttoanfangsrendite | Bruttorendite | Nettoanfangsrendite | Nettorendite | Netto-Cashflow-Rendite

Je nach dem, ob Bewirtschaftungskosten bzw. Anschaffungsnebenkosten berücksichtigt werden, sind drei Renditekategorien zu unterscheiden:

• Bruttokennzahlen:

  Es werden weder Bewirtschaftungskosten abgezogen noch werden Anschaffungsnebenkosten berücksichtigt.
• Nettokennzahlen:
  Es werden vom Jahresmietertrag  die Bewirtschaftungskosten  abgezogen und gleichzeitig die Anschaffungsnebenkosten zum Wert hinzugezählt.

• Kapitalisierungskennzahlen (Cap Rates):
  
Es werden die Bewirtschaftungskosten von Jahresmieterträgen in Abzug gebracht. Die Anschaffungsnebenkosten spielen bei dieser Art von Renditeausweis jedoch keine Rolle.

Die Bruttokennzahlen werden allgemein als Ertrag im Verhältnis zum Marktwert ermittelt. Je nach dem, welcher Betrag als Ertrag bezeichnet wird, ergeben sich verschiedene Bruttokennzahlen. 

Die Bruttokennzahlen lassen sich allgemein wie folgt darstellen:

Dadurch, dass weder Bewirtschaftungs- noch Anschaffungsnebenkosten zu berücksichtigen sind, gelten die Bruttorenditekennzahlen als einfacher Renditeausweis.

Trotzdem sind auch bei den Bruttokennzahlen verschiedene Ausprägungen im Markt üblich, häufig ohne das explizit die Art der Berechnung deutlich wird. Die unterschiedlichen Bruttorenditekennzahlen entstehen durch die unterschiedlichen Ansätze des Jahresmietertrags.

Unter Jahresmietertrag kann 

• die tatsächliche Vertragsmiete zum Wertermittlungsstichtag (Bruttoanfangsrendite),
• die Vertragsmiete zuzüglich der Marktmiete für leerstehende Flächen oder 
• die Vollvermietung zur Marktmiete (Bruttorendite)

verstanden werden. 

Bei einer Vollvermietung in Höhe der marktüblichen Erträge gelangen die drei nachfolgenden Bruttokennzahlen zum gleichen Ergebnis.

Die tatsächliche Verzinsung des Marktwerts zum Bewertungsstichtag gibt die Bruttoanfangsrendite an. Gemäß der gif-Definition der Bruttoanfangsrendite werden die Vertragsmiete und der Netto-Kaufpreis ins Verhältnis gesetzt. Der Netto-Kaufpreis entspricht dem Marktwert. Daraus folgt:

Unter "vertraglichem Jahresmietertrag" wird dabei die vertragliche Miete für vermietete Flächen verstanden. Für nicht vermietete Flächen werden keine (fiktiven) Mieterträge in Ansatz gebracht. 

Bewirtschaftungs- und Anschaffungsnebenkosten bleiben - wie bei allen Bruttokennzahlen - unberücksichtigt.

Während sich die Bruttoanfangsrendite auf die tatsächliche Ertragssituation am Bewertungsstichtag bezieht, bezieht sich die Bruttorendite auf eine Vollvermietung zu Marktkonditionen. Dies kann auch so verstanden werden, dass sich die Bruttorendite auf einen anderen Stichtag bezieht, an dem eben diese Vollvermietung zu Marktkonditionen unterstellt wird.

Allgemein lässt sich die Bruttorendite mit folgender Formel darstellen:

Besteht zum Bewertungsstichtag Leerstand, wird die Bruttorendite in der Regel für einen Stichtag ausgewiesen, zu dem eine Vollvermietung angenommen wird. Wird die aktuelle Vertragsmiete für die vermieteten Flächen beibehalten und nur für die leerstehenden Flächen eine Vermietung zur Marktmiete angenommen, entspricht diese objektspezifische Bruttokennzahl per Definition weder einer Bruttoanfangsrendite noch einer Bruttorendite zu Marktkonditionen.

Da sich die Bruttorendite auf den Zeitpunkt der Vollvermietung zur Marktmiete bezieht entspricht diese Berechnung der Rohertragsrendite im Sinne der ImmoWertV, da der Rohertrag ebenfalls von einer Vollvermietung zu Marktkonditionen ausgeht.

Ist eine Vollvermietung zur Marktmiete bereits zum Bewertungsstichtag gegeben, entspricht die Bruttorendite der Bruttoanfangsrendite.

Die verschiedenen Nettokennzahlen berücksichtigen die Erträge abzüglich der eigentümerseitigen Bewirtschaftungskosten (Nettoerträge) sowie den Marktwert zuzüglich marktüblicher Anschaffungsnebenkosten (Bruttowert). Sie unterscheiden sich jedoch im Umfang in dem die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt werden.

Als Bruttowert soll in allen folgenden Nettokennzahlen der Marktwert zuzüglich marktüblicher Anschaffungsnebenkosten verstanden werden. Die Anschaffungsnebenkosten sind aufgrund der unterschiedlichen Grunderwerbssteuersätze nach Bundesländern und aufgrund der Degression der sonstigen Anschaffungsnebenkosten (z. B. der Makler- und Notargebühren) nach Größenklassen zu schätzen.

Die Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) hat die Nettoanfangsrendite definiert. Die gif-Nettoanfangsrenditedefinition verwendet die Begriffe Nettomieteinnahmen und Bruttokaufpreis.

Die Nettomieteinnahmen sind nicht mit dem Jahresreinertrag gemäß ImmoWertV identisch. Dies ist darauf zurückzuführen, dass gemäß der gif nur die Bewirtschaftungskostenarten

• Betriebskosten, 
• objektbezogene Verwaltungskosten, 
• Instandhaltungskosten und 
• sonstige Bewirtschaftungskosten 

zu berücksichtigen sind. Der Ansatz eines Mietausfallwagnisses, wie für die Berechnung des Jahresreinertrags im Sinne der ImmoWertV, erfolgt nicht. 

Die gif-Definition gibt hinsichtlich der Verwaltungskosten keinen Hinweis darauf, wie mit Verwaltungskostenumlagen umgegangen werden soll. 

Analog zu den Betriebskosten wird davon ausgegangen, dass nur Verwaltungskosten zu berücksichtigen sind, die der Eigentümer marktüblicherweise zu tragen hat. 

Die gif empfiehlt die Vertragsmiete als Basis für die Berechnung der Nettoanfangsrendite zu nutzen bzw. bei einer Abweichung dies entsprechend auszuweisen. Den Begriff der Nettorendite wird von der gif nicht definiert.

Im Allgemeinen wird eine Nettoanfangsrendite auf Basis der Marktmiete - analog zur Unterscheidung der Bruttoanfangs- bzw. Bruttorendite - als Nettorendite bezeichnet. Analog zum englischen Begriff des reversionary yields wird zum Teil auch von Änderungsrendite gesprochen.

Aus Gründen der Vergleichbarkeit sollten die Bewirtschaftungskosten ebenfalls in dem Umfang angesetzt, wie dies bei der gif-Definition der Nettoanfangsrendite geschieht.

Daraus ergibt sich folgende Formel:

Die Nettorendite entspricht nicht der Jahresreinertragsverzinsung im Sinne der ImmoWertV, da bei letzterer das Mietausfallwagnis zusätzlich in den Bewirtschaftungskosten enthalten ist.

Als eigene Kategorie neben den Brutto- und Nettokennzahlen können die Cap Rates betrachtet werden, bei den - wie bei den Nettokennzahlen - die Bewirtschaftungskosten berücksichtigt werden. Wie bei den Bruttokennzahlen werden die Anschaffungsnebenkosten nicht berücksichtigt.

Da es verschiedene Cap Rate-Begriffe im Markt verwandt werden, sind die Cap Rates in einer eigenen Rubrik zusammengefasst.

gehe zu: Cap Rates